住宅ローン借り換え（長期固定金利型、固定期間選択型、変動金利型)について

昨年の7月、2001年3月より量的緩和策と共に金融危機を回避し、景気回復を促す目的で導入されたゼロ金利政策が解除されました。このことにより、私たちの生活に及ぼす影響は、預金金利の引き上げが期待できるものの、その半面住宅ローンなどの金利も上昇して家計を圧迫してくるのは必至です。たとえば、１％金利がアップするだけで、3000万円、30年ローンの場合、約420万円も返済が増えていきます。金利上昇のリスクを回避する方法はあるのでしょうか。

そんな時にこそ、住宅ローンを改めて組みなおす「借り換え」は有効な手段です。.借り換えのパターンには大きく以下の2つのパターンに分けることができます。　1)住宅金融公庫や年金などの公的融資を銀行などの民間住宅ローンに駆りかえることです。　2)民間住宅ローンから民間住宅ローンに借り換えることもあります。これは他の金融機関への借り換えの場合と、同一金融機関内での「条件変更」があります。　※公的融資への借り換えは、残念ながらできません。

借り換えは、新しくローンを組むことになるので、現在のローンを組んだときと同様の諸費用がかかります。金融機関によって異なりますが、主な内訳は保証料、事務取扱い手数料、司法書士への報酬、団体生命保険料や火災保険料など。おおよその目安は、総額で60万～80万円程度です。ただし、保証料無料のローンの場合、総額で30万円程度になります。 住宅ローンの借り換え先は、民間金融機関のみとなります。住宅金融公庫や年金などの公的融資、フラット35への借り換えは残念ながらできません。公的ローン、またはフラット35から民間金融機関に借り換えると、再び公的ローン・フラット35へ借り換えることはできませんので、注意しましょう。

住宅ローンには、主に三つのタイプがあります。金利の固定期間が最長35年まであり、借りる時点で支払い最終日の金利まで確定している「長期固定金利型」。金利の固定期間が当初の2―3年から10年程度に限定され、固定期間が終わると、その時点の金利が適用される「固定期間選択型」。それに、金利が半年ごとに見直される「変動金利型」があります。変動型から固定型、または変動＋固定など、そのメリットを算出するのは、専門家であっても大変難しいことです。借り換えることで何をしたいのか、目的をはっきりさせることでその借り換えにメリットがあるかどうかがわかってきます。

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