住宅ローン借り換え（長期固定金利型、固定期間選択型、変動金利型)について

昨年の7月、2001年3月より量的緩和策と共に金融危機を回避し、景気回復を促す目的で導入されたゼロ金利政策が解除されました。このことにより、私たちの生活に及ぼす影響は、預金金利の引き上げが期待できるものの、その半面住宅ローンなどの金利も上昇して家計を圧迫してくるのは必至です。たとえば、１％金利がアップするだけで、3000万円、30年ローンの場合、約420万円も返済が増えていきます。金利上昇のリスクを回避する方法はあるのでしょうか。

そんな時にこそ、住宅ローンを改めて組みなおす「借り換え」は有効な手段です。.借り換えのパターンには大きく以下の2つのパターンに分けることができます。　1)住宅金融公庫や年金などの公的融資を銀行などの民間住宅ローンに駆りかえることです。　2)民間住宅ローンから民間住宅ローンに借り換えることもあります。これは他の金融機関への借り換えの場合と、同一金融機関内での「条件変更」があります。　※公的融資への借り換えは、残念ながらできません。

借り換えは、新しくローンを組むことになるので、現在のローンを組んだときと同様の諸費用がかかります。金融機関によって異なりますが、主な内訳は保証料、事務取扱い手数料、司法書士への報酬、団体生命保険料や火災保険料など。おおよその目安は、総額で60万～80万円程度です。ただし、保証料無料のローンの場合、総額で30万円程度になります。 住宅ローンの借り換え先は、民間金融機関のみとなります。住宅金融公庫や年金などの公的融資、フラット35への借り換えは残念ながらできません。公的ローン、またはフラット35から民間金融機関に借り換えると、再び公的ローン・フラット35へ借り換えることはできませんので、注意しましょう。

住宅ローンには、主に三つのタイプがあります。金利の固定期間が最長35年まであり、借りる時点で支払い最終日の金利まで確定している「長期固定金利型」。金利の固定期間が当初の2―3年から10年程度に限定され、固定期間が終わると、その時点の金利が適用される「固定期間選択型」。それに、金利が半年ごとに見直される「変動金利型」があります。変動型から固定型、または変動＋固定など、そのメリットを算出するのは、専門家であっても大変難しいことです。借り換えることで何をしたいのか、目的をはっきりさせることでその借り換えにメリットがあるかどうかがわかってきます。

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住宅ローンの種類（公的融資と民間融資）と金利について

住宅ローンとは、恐らく人生で一番高い買い物となる住宅を購入するための資金を調達するローンです。戦後、良好な住環境を整備する目的で住宅金融公庫が設立されたのが住宅ローンの始まりです。一方で民間金融機関は共同で住宅金融専門会社（住専）を設立し、個人向け住宅ローンを開始しました。

この住宅ローンは大きく分けると公的融資と民間融資の２つに分けられます。公的融資には住宅金融公庫が有名です。その他の公的融資には、財形住宅融資や2005年1月で申し込みを終了した年金住宅融資などがあります。民間融資は、1994年の規制緩和以降、銀行、保険会社、ノンバンクから様々な種類の住宅ローンが発売されています。

住宅ローンの金利には、固定金利、変動金利、固定金利選択型変動金利、段階金利などがあります。住宅ローンの返済方法には、毎回の返済額を一定にする「元利均等返済」と毎回の元金部分の返済額を一定にする「元金均等返済」がありますが「元利金等返済」が一般的です。

1980年代までは住宅ローンは、貸してくれるだけ目いっぱい借りて、後は「不動産の値上がり」、「給料の上昇」、「インフレによるローン残高の目減り」を待っていれば良かったのですが、1990年代以降では土地も値下がりし、給料も上がらず、インフレもないことから、住宅ローンをきちんと設計することが重要です。

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マンション選び（不動産屋、建物、耐震構造、部屋の方式）について

マンション選びをするときに、不動産屋で探す場合があります。相手は専門家ですから、自分が住みたいマンションの希望をまずはあげてみましょう。マンション自体の構造や設備、周りの環境や、遮音、防犯などがあると思います。そこで適していると思うマンションが見つかったらすぐに見に行くほうがよいでしょう。その時には、不動産屋の担当者に案内をしてもらいながら、説明をうけましょう。実際に見てから感じた、設備や仕様面のことや疑問に思ったことなど、その場で質問できれば、すぐ解決することができます。

普段は、ほとんどの人が気にすることがないでしょうが、購入するときにはマンションの建物の形を上から見た場合、どんな形をしているのかもチェックしてみましょう。マンションの形としては、上から見て、長方形や正方形の形のものの方がしっかりした構造だといえるでしょう。コの字型やＬ型も、つなぎ目などに工夫がしてあれば、別々の棟と考えることができ、しっかりした構造だといえます。

いつ起こるかわからない地震に対する、マンションの耐震構造も気になるところです。それはマンションの柱に大きな関係があります。マンションの一般的な柱は、鉄筋を囲むように巻きつける帯筋を密にすることによって、柱の耐震度を高めるようになっています。さらに、スパイラル筋といって、らせん状に巻いた帯筋を使用することで柱のねばりの強さを向上させ、耐震性を高めることができます。

同居する人数などによってマンションの部屋の選び方も変わってきますね。１LDK、３～４LDK、メゾネット方式などありますが、その中であまり聞いたことのないメゾネット方式というのはどうでしょうか。これは1階と2階というような感じに、２フロアにまたがって作られた部屋の造りのことをいいます。１部屋じゃ、寂しいな、などと感じる人にはメゾネット方式もお勧めです。

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マンション査定業者選びと査定までの流れについて

マンション査定とはマンションを売却する際にどの程度の価格で売れるのか査定してもらうものです。出来るだけ希望に見合った査定額になるのを望むのは当然のことです。まずはマンション査定の前に、自分がどの程度の査定額を望むのかしっかり検討しましょう。

査定までの大まかな流れは１、物件の売買情報や不動産に問い合わせ相場価格を把握します。２、ネットなどにある簡易査定で査定額のおよその目安を確認します。３、実際に査定してもらう不動産・マンション査定業者を選んで、査定依頼するという流れになります。

マンション査定業者は大手の不動産会社か地域にある小さな不動産会社のどちらが良いのでしょうか。大手はデータベースが豊富でサポート体制が充実しています。小さな不動産会社は地域に密着しているという特徴がありますので、それぞれ比較してみるとよいでしょう。

ただし、業者によってはマンション売却の権利を得るために査定額を高額に出してくる場合もあります。いくら良い査定額が出ても、その額で買い手が現れるかは別問題で、売却できなければ意味がありません。選ぶ場合は、その不動産業者の販売実績もチェックしましょう。

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ウィークリーマンション物件契約と申し込み手続きについて

ウィークリーマンションとは、一泊二日の利用から賃貸契約を結ぶ短期賃貸型の家具付のマンションやアパートのことです。敷金・礼金が不要。生活するための備品がそろっていますので使いたい時だけ借りて自分のリズムで生活が出来ます。今では全国にありますので利用目的に合わせて利用できます。

このウィークリーマンションは、一般の賃貸住宅に多い2年単位という契約ではなく、通常1週間単位で契約することが可能です。以前は長期出張や受験など限られた用途で利用が多かったようですが、数が増えタイプも豊富になり、利用者も増えたために利用目的もバリエーション豊富になってきたようです。

ウィークリーマンションの良いところはカバンひとつで入居が出来ること。設備が充実している物件も多く生活に必要なものはほとんど揃っています。設備の内容は会社によって違いがありますが基本的にテレビ、エアコン、ベッド、冷蔵庫、ビデオ、洗濯機、電子レンジ、電気ポット、炊飯器、調理器具、食器類、掃除機、ドライヤー、ローテーブル、目覚まし時計。設備に含まれないものでもオプションで用意されていたりするから、たいていの場合は、カバンひとつに着替えなどを詰めて行けば生活できてしまいます。

お目当てのウィークリーマンションの物件が見つかったら運営会社に問い合わせて申し込みします。申込用紙に記入して身分証のコピー等必要な書類をすべて郵送して予約です。契約金を入金して会社によっては契約書と鍵が郵送されますので契約書に記入して返送します。入居前に備品確認を再度確認しましょう。

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